15.02.2012

Особенности рынка инвестиционной недвижимости или с какими рисками сталкивается инвестор

Особенностью рынка инвестиционной недвижимости является его организационная структура. Так, на рынках большинства финансовых активов передача прав и обязательств институционально организована посредством биржевой и внебиржевой торговли.

Рынок недвижимости имеет другие параметры: время экспозиции объекта и оформления сделки может растянуться на несколько месяцев.

Особенностью функционирования рынка недвижимости являются формирование особых институциональных, организационных и процедурных форм, представленных институтами риэлторов, оценщиков, государственной регистрации, страхования и т.п.

Многие операции с недвижимостью носят нелегальный, и даже криминальный характер. Высокие госпошлины способствуют сокрытию реальной цены сделки, а низкая доля залога в стоимости недвижимости ведет к необходимости необъективной оценки ее стоимости при получении кредита.

Негативное влияние на функционирование рынка недвижимости оказывают информационные барьеры, складывающиеся на рынке недвижимости и препятствующие получению надежной и достоверной информации о доходности и возможных рисках вложений.

В зависимости от причины возникновения можно выделить следующие виды рисков:

1)  юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров, возможность появления претензий третьих лиц, невыявление обременений объекта и пр.);

2)  
технологические и градостроительные  (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

3)
административные (возможность изменения налогового режима, появление новых обязательств перед органами местного самоуправления, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

4)
 экономические (неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.).

Перечисленное свидетельствует о высокой степени рисков при операциях с недвижимостью. Не будет преувеличением сказать, что управление рисками – квинтэссенция всей проблематики рынка недвижимости.

Очевидно, что исключить полностью риски невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне существенно их степень поможет правильно разработанная схема управления рисками.