24.06.2014

Право на получение квартиры от обанкротившегося застройщика: проблемы и практика

"Юридическая практика" № 25 от 24.06.2014 г.

Инвестиционно-строительные правоотношения всегда порождают большое количество вопросов, спорных моментов, специфических проблем. Так, на сегодняшний день положения Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 г. № 1560-XII сократили перечень законных форм инвестирования в строительство жилья до минимума, оставив других без легитимного статуса. Однако помимо легальности инвестиционных отношений в сфере строительства жилья актуальным является и вопрос надлежащего исполнения сторонами взятых на себя обязательств, в том числе – и обязательства застройщика, передать квартиру в построенном доме инвестору (заказчику). Инвестиционные отношения в сфере строительства не всегда завершаются передачей построенного дома или объектов в нем инвестору и полным исполнением сторонами своих обязательств. В отношении многих договоров, заключенных еще до 2008 года, длятся тяжбы между заказчиком строительства и инвесторами относительно передачи части построенного дома или незавершенного строительством объекта. Иногда ситуация усугубляется фактом возбужденной процедуры банкротства в отношении заказчика. Об особенностях взаимоотношений инвестора с застройщиком и исполнении последним своих обязательств по договору мы и поговорим.

В данном материале мы погорим о том, каким образом может инвестор попытаться защитить свои нарушенные права, и с какими рисками он может столкнуться. Все отношения, о которых мы будем говорить урегулированы положениями Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» от 14.05.1992 г. № 2343-XII (далее – Закон о банкротстве).

После того, как было инициировано производство по делу о банкротстве, наступает важный момент – в ряде случаев нужно не пропустить установленные законом сроки для предъявления требований к должнику, а в других случаях – доказать свое право предъявлять такие требования без ограничения по срокам.

Согласно ст.17 Закона о банкротстве, в случае если к должнику, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, предъявлен иск, основанный на денежных обязательствах должника, возникшим до возбуждения производства по делу о банкротстве, суды должны в установленном процессуальным законом порядке принимать такие исковые заявления и решать спор по этому требованию по существу по правилам искового производства до официального обнародования объявления о возбуждении дела о банкротстве.

При этом если истец не обратился в тридцатидневный срок со дня официального обнародования объявления о возбуждении дела о банкротстве с заявлением, о признании его денежных требований к должнику по делу о банкротстве, суд, рассматривающий исковое заявление, по истечении тридцатидневного срока с момента официального обнародования возобновляет исковое производство и отказывает в удовлетворении иска.

На этом основании в ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требований кредитора. Однако обратим внимание, согласно абз. 6 ст. 1 Закона о банкротстве кредитор - юридическое или физическое лицо, имеющее в установленном порядке подтвержденные документами требования относительно денежных обязательств к должнику, по выплате задолженности по заработной плате работникам должника, а также органы государственной налоговой службы и другие государственные органы, которые осуществляют контроль за правильностью и своевременностью взимания страховых взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование и другие виды общеобязательного государственного социального страхования, налогов и сборов (обязательных платежей) Конкурсные кредиторы - кредиторы по требованиям к должнику, возникшим до возбуждения производства по делу о банкротстве и требования которых не обеспечены залогом имущества должника. К конкурсным кредиторам относятся также кредиторы, требования которых к должнику возникли вследствие правопреемства при условии возникновения таких требований до возбуждения производства по делу о банкротстве.

Если говорить о предмете отношений между инвестором и застройщиком в строительстве, то чаще всего речь идет либо о предварительном договоре купли-продажи квартиры, либо о договоре бронирования (резервирования) – причем оба договора используются сегодня совместно с продажей облигаций застройщика. Кроме того, нередки случаи строительства по «старым» паевым договорам и договорам о долевом участии в строительстве, заключенным ранее 2006 года.

Общим для всех указанных отношений является следующее: застройщик обязан после завершения строительства (и/или после принятия объекта в эксплуатацию) передать инвестору саму квартиру или имущественные права на нее.

Соответственно, если между истцом и предприятием-заказчиком заключен договор, предметом которого является строительство дома и передача помещений в нем, то обязательство передать такие помещения не может считаться денежным в понимании Закона о банкротстве.

Согласно ст.1 Закона денежное обязательство это обязательство должника уплатить кредитору определенную денежную сумму согласно гражданско-правового соглашения (договора) и на других основаниях, предусмотренных законодательством Украины. Соответственно, если предметом иска будет не взыскание с заказчика строительства денежных средств, а понуждение его к выполнению действий (передача помещений, исполнения обязанности по договору), то мораторий на такие требования не распространяется.

Еще один существенный аспект, на который следует обратить внимание – это характер требований, которые истец предъявляет к заказчику. Это может быть взыскание средств или убытков, передача помещений, признание права собственности, выделение части объекта в натуре, обеспечение доступа в помещения или ликвидация препятствий в его использовании. Интерес в данном случае может представлять Постановление ВХСУ от 01.04.2014 г. по делу № Б-39/112-10 в котором отмечается, что во взаимоотношениях застройщик-инвестор права на квартиру в строящемся доме можно рассматривать как объект права инвестора, а никак не застройщика (как отмечает суд: «… існували тільки майнові права на незакінчену будівництвом двохкімнатну квартиру …, і ці майнові права, згідно договору на дольову участь у будівництві, належали ОСОБА_4, а не ТОВ "О"…»).

А значит, в инвестиционно-строительных отношениях имеют место имущественные (а никак не денежные) требования инвестора к застройщику.

Согласно ч. 4 ст. 10 Закона о банкротстве суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, решает все имущественные споры с требованиями к должнику, в том числе споры о признании недействительными любых сделок (договоров), заключенных должником; взыскании заработной платы; восстановлении на работе должностных и служебных лиц должника, за исключением споров, связанных с определением и уплатой (удержанием) денежных обязательств (налогового долга), определенных в соответствии с Налоговым кодексом Украины, а также дел по спорам о признании недействительными сделок (договоров), если с соответствующим иском обращается на исполнение своих полномочий контролирующего органа, определенный Налоговым кодексом Украины.

В соответствии со ст. 12 Хозяйственного процессуального кодекса Украины от 06.11.1991 г. № 1798-XII именно хозяйственным судам подсудны дела с требованиями о банкротстве.

Возникает вопрос о том, какие требования должны считаться имущественными (соответвенно какие иски нужно подавать в тот хозяйственный суд, где рассматривается дело о банкротстве должника). ВХСУ в письме от 28.03.2013 г. № 01-06/606/2013, говорит, что к имущественным спорам следует относить также споры по таким требованиям к должнику, как споры о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Соответственно, споры о признании права собственности, иски с требованиями о передаче помещений в доме, выделения части недвижимого имущества в натуре, должны подаваться в тот же хозяйственный суд, где находится дело о банкротстве заказчика строительства. Однако рассматриваться такие требования должны отдельными производствами, независимо от производства по делу о банкротстве.

На практике начало производства по делу о банкротстве, используют как механизм для неисполнения заказчиками строительства своих обязательств.

В связи с этим, инвестору нужно приложить все усилия к тому, чтобы при возникновении любых подозрений в недобросовестности заказчика, его попытках начать процедуру банкротства, осуществить шаги по защите своих прав, попытаться закрепить за собой права на помещения в доме, чтобы они не были включены в ликвидационную массу и не были реализованы «на сторону» в процессе санации.