Анализ и сопровождение сделки с недвижимостью

Команда «Polex” окажет вам высококвалифицированную помощь по сопровождению сделок с недвижимостью, начиная от выбора варианта приобретения/отчуждения, оптимизации налогообложения и до регистрации прав на недвижимость

правовой анализ документов на объект недвижимости

-проверка правоустанавливающих документов на объект недвижимости, проверка их на соответствие действующему законодательству;
-анализ материалов технической инвентаризации

проверка наличия препятствий к заключению сделки с недвижимостью

-проверка наличие арестов, запретов, залогов, ипотеки, сервитутов в отношении объекта недвижимости;
-проверка наличия прав третьих лиц на объект недвижимости (малолетних, несовершеннолетних детей, супругов, совладельцев и других);

организация и сопровождение сделки с недвижимостью

-Подготовка необходимых документов для заключения сделки по продаже недвижимости, в том числе оценку объекта независимым оценщиком,
-проект договора в отношении объекта недвижимости (предварительный договор, Договор купли-продажи, Договор дарения, Договор мены, Договор ипотеки, Договор купли-продажи имущественных прав, Расторжение договора, Внесение изменений в договор и его пролонгация, получение дубликата утраченного или испорченного Договора, прочее) объекта.

-Разработка законных схем оптимизации уплачиваемых налогов в связи с совершением сделки;
-правовой анализ предварительных договоров/проектов документов/договоров (контрактов) при покупке или инвестировании в объект недвижимости,
представление интересов клиента при проведении переговоров с другой стороной сделки: покупателем или продавцом, представителем, риелтором, застройщиком и другими;
предпродажная подготовка объекта недвижимости — сопровождение проведения технической инвентаризации, получение декларации о вводе в эксплуатацию, получение технического паспорта, проведение регистрации в электронном Государственном реестре вещных прав ;
определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем проведения экспертной оценки имущества (объекта недвижимости)
сбор справок, заключений, выписок, дубликатов, прочих документов, необходимых для заключения сделки по объекту недвижимости

ЮРИДИЧНИЙ ДЬЮ ДІЛІДЖЕНС ПРИ ЗДІЙСЕННІ ОПЕРАЦІЙ ІЗ НЕРУХОМІСТЮ

23 октября 2019 года / автор: АнастасияОвчаренко

   При здійсненні операцій із нерухомістю багато агентств нерухомості у першу чергу здійснює візуальне обстеження самого об’єкта нерухомості. Зведення процедури дослідження до зовнішнього огляду об’єкту є неправильним та навіть небезпечним. Найголовнішим аспектом проведення належної процедури купівлі-продажу/оренди є юридичний висновок щодо обраного об’єкта нерухомості.

    В рамках операцій із нерухомістю на даний час все більшої популярності набуває процедура «Дью ділідженс», яка включає в себе 4 аспекти: юридичний, технічний, фінансовий і аудиторський. Розглянемо для початку останні три напрямки, а потім сам юридичний як найголовніший в системі «дью ділідженс». Дью ділідженс існує від моменту ініціативи укласти договір між контрагентами до самої процедури укладення договору та її фактичного і юридичного оформлення.

   Технічний напрямок включає в себе вивчення технічних характеристик об’єкта, а саме: площу, характеристики, геометричні параметри та інші показники. В рамках цього напрямку відбувається складання чи виготовлення технічного паспорту, у випадку його відсутності. Технічний паспорт є невід’ємною складовою при здійсненні державної реєстрації, наприклад договору купівлі-продажу нерухомості. Основною частиною технічної експертизи є проведення технічного обстеження.

   Аудиторський напрямок розуміє під собою проведення аудиторських перевірок підприємств усіх видів діяльності і організаційно-правових форм з видачею аудиторського висновку за підсумками аудиту. Мається на увазі перевірка контрагентів, а саме перевірка доброчесності, плато- і конкурентоспроможності суб’єкта.

   Фінансовий напрямок полягає в оцінці фінансової привабливості об’єкту, розрахунку, дохідність від даного об’єкту від його функціональної діяльності (у випадку якщо об’єктом нерухомості є підприємство).

    Ну і на кінець юридичний напрямок. Є найголовнішим у системі дью ділідженс у операціях із нерухомістю. Основний зміст роботи на цьому напрямку це робота з документами та електронними реєстрами. Під час юридичного оформлення процедури купівлі-продажу/оренди необхідно отримати із Державного реєстру прав на нерухоме майно, де будуть міститися відомості про власників, підставу набуття права власності, а найголовніше наявність на нерухомому майні арештів, обтяжень, податкової застави тощо. Це відіграє дуже важливу роль у процесі оформлення правочину, адже зрозумівши, що на майні лежить арешт держану реєстрацію договору провести буде неможливо і як наслідок здійснити відчуження.

    Слід встановити і те, що майно може перебувати у спільній власності для відчуження якого необхідна згода іншого співвласника. Слід врахувати те, що майно може перебувати і спільній власності подружжя, а для такого майна встановлений специфічний правовий режим, для відчуження якого необхідна згода одного із подружжя.

     Не можна оминути і момент проведення оцінки нерухомого. Оцінка нерухомого майна необхідна по-перше для визначення орієнтовної вартості об’єкта нерухомості, а по друге акт оцінки є необхідним документом при проведенні державної реєстрації. Знову ж таки можна сказати, що технічний напрямок і юридичний тісно пов’язані між собою. Як згадувалось вище у рамках технічного напрямку відіграє важливу роль технічний паспорт за наслідками проведення технічної інвентаризації об’єкту, але знову ж таки технічний паспорт є документом без якого неможливо провести державну реєстрацію правочину.

    Але і це далеко не останнє, що необхідно здійснити, також необхідно здійснити юридичний аналіз з приводу оподаткування відчужуваного об’єкта. Квитанція про сплату податку буде необхідним документом при проведенні державної реєстрації об’єкта.

    У випадку якщо договір заклечається між двома юридичними особами важливу увагу слід звернути і на перевірку ділової репутації, доброчесності суб’єкта і можливо наявних корупційних ризиків в діяльності юридичної особи.

   Юридичний супровід укладання та реєстрації договорів із нерухомістю є важливим напрямком діяльності юридичної компанії видом діяльності компанії «POLEX». Фахівці нашої команди юристів мають значний досвід юридичного супроводу такого роду операцій, укладання договорів, а також вирішення спорів, пов’язаних з нерухомістю. Детальніше читайте у розіділі «Нерухомість».

Первичный анализ документов на недвижимость: что должно обязательно быть

6 мая 2019 года / автор: АнастасияОвчаренко

     Покупая первичную недвижимость рекомендуется осуществить юридический анализ компании застройщика и детально проанализировать все положения договора, по которому приобретается новострой. В данном случае необходимо будет получить от компании застройщика следующие документы:

  • учредительные и регистрационные документы;
  • разрешительные документы на строительство;
  • документы на земельный участок (договор аренды, акт на право собственности, решение соответствующего органа;
  • самоуправления о выделении земельного участка и т.д.).

 Приобретая вторичную недвижимость специалистами анализируется процедура приобретения / оформления недвижимости первичным покупателем. Дополнительно необходимо проверять документы продавца недвижимости. Если продавцом выступает юридическое лицо дополнительно необходимо обращать внимание на то, кто имеет право подписывать от имени компании договора на отчуждение недвижимости, есть ли установленные ограничения на подписания договоров от имени компании и т.д. В связи с этим, компания продавец должна предоставить выписки с устава и все протоколы собрания участников, которыми директору компании делегировано полномочия по продаже недвижимых активов юридического лица.

      Также, участникам таких сделок необходимо иметь в виду, что в настоящее время все финансовые расчеты за приобретенную недвижимость обязательно должны осуществлять в безналичной форме и в национальной валюте. То есть, перед подписанием сделки стороны (продавец и покупатель) обязаны открыть соответствующие банковские счета, с помощью которых покупатель будет перечислять продавцу денежные средства в качестве оплаты стоимости объекта недвижимости.

         Услуги по юридическому сопровождению сделок купли-продажи недвижимости помогут Вам выявить скрытые риски, и поэтому обойдутся гораздо дешевле, чем судебные споры по оспариванию сделок.