ОБХОДНОЙ МАНЕВР ИЛИ КАК КУПИТЬ ФЕРМЕРСКОЕ ХОЗЯЙСТВО В УКРАИНЕ

26 октября 2017 года

Хотите купить землю сельскохозяйственного назначения? Да, скажете Вы, но как это сделать? Ведь в настоящее время действует мораторий на продажу таких земель, которые используются для ведения товарного сельскохозяйственного производства, предусмотренный Земельным кодексом Украины.

Действие моратория продлится как минимум до 01 января 2016 года. Есть ли способы положительно разрешить данную проблему, если земля все же необходима? Да, есть, хотя надежные варианты можно перечислить по пальцам одной руки. Не будем сейчас говорить об аренде и прочих промежуточных решениях, и рассмотрим один из немногих законных способов приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения – путем приобретения корпоративных прав в фермерском хозяйстве. Проще говоря, для получения прав на землю можно купить фермерское хозяйство.

Первый вариант – инвестировать средства в существующее фермерское хозяйство, обладающее правами на земельные участки требуемого размера и готовой инфраструктурой в случае необходимости.

Так, согласно ст. 14 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», в перечень прав фермерского хозяйства и его членов, в том числе включено право продавать или другим способом отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, по наследству. Однако, как уже указывалось выше, реализации в полном объеме этого права пока препятствует мораторий. Кроме того, здесь также существуют определенные нюансы, т.к. право на отчуждение земельного участка фермерским хозяйством распространяется только на тот земельный участок, который передан ему в собственность. Это связано с тем, что согласно ст. 12 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», в состав земель фермерского хозяйства могут входить и земли членов фермерского хозяйства. Такие земли передаются фермерскому хозяйству во владение и в пользование. Поэтому Уставом фермерского хозяйства должно быть четко определено, имеет ли право фермерское хозяйство отчуждать, передавать в залог, сдавать в аренду такие земельные участки.

Следовательно, продавать отдельно земельные участки фермерского хозяйства пока не получится. Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 22 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», по решению членов фермерского хозяйства в соответствии с законом фермерское хозяйство как целостный имущественный комплекс может быть отчуждено на основании гражданско-правовых соглашений. Таким образом, можно продать фермерское хозяйство как целостный имущественный комплекс. При этом существуют некоторые законодательные ограничения в отношении субъектов, которые могут приобретать фермерское хозяйство как ЦИК, – это могут быть только граждане, имеющие право на создание фермерского хозяйства, или юридические лица для ведения сельскохозяйственного производства. Напомним, что согласно закона право на создание фермерского хозяйства имеет каждый дееспособный гражданин Украины, который достиг 18-летнего возраста и изъявивший желание создать фермерское хозяйство. Вроде бы все просто, ограничение только в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства. Однако, это справедливо только в том случае, если у приобретаемого фермерского хозяйства уже имеется в собственности или аренде достаточный земельный банк и больше не планируется безоплатное получение земель в собственность или аренду. Потому как в противном случае к пакету документов на выделение земельного участка необходимо будет прилагать документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении.

Самый простой и надежный вариант в случае с покупкой действующего фермерского хозяйства – приобретение корпоративных прав. Поскольку фермерское хозяйство – это юридическое лицо, соответственно как в любом юридическом лице есть возможность изменить состав его участников. Проще это сделать, если фермерское хозяйство имеет одного члена, являющегося одновременно его председателем. Это связано с тем, что согласно ст. 3 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», членами фермерского хозяйства могут быть члены семьи. Поэтому ввести в состав членов фермерского хозяйства третьих лиц, не являющихся членами семьи, в некоторых случаях может быть несколько проблематично. Если же участник один, все существенно проще: в состав участников фермерского хозяйства вводится новый участник, приобретающий корпоративные права, а в дальнейшем прежний участник выводится из состава фермерского хозяйства. В результате достигается требуемый результат – приобретаются права на все имущество фермерского хозяйства, в т.ч. на земельный участок, с помощью приобретения корпоративных прав.

Второй вариант – создание нового фермерского хозяйства. В данном случае на первоначальном этапе проекта необходимо будет участие физического лица, гражданина Украины, имеющего опыт работы в сфере сельского хозяйства, подтвержденный записью в трудовой книжке, либо имеющего диплом об окончании аграрного учебного заведения. Это необходимо будет для получения в собственность или аренду земельного участка для создания фермерского хозяйства. Требования в отношении опыта работы или специального образования сохранились со времен обязательного предварительного прохождения потенциальными учредителями фермерского хозяйства профессионального отбора на право его создания, который организовывался специальными профессиональными комиссиями.

Перед регистрацией фермерского хозяйства, его учредители обращаются в соответствующий местный совет или райгосадминистрацию по месту нахождения необходимого земельного участка с заявление о выделении в собственность или аренду земельных участков с целью ведения фермерского хозяйства. Часть земли можно получить бесплатно из состава земель государственной или коммунальной собственности, в размере земельного пая, определенного для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство – на каждого члена фермерского хозяйства. Размеры земельных паев в разных областях и районах Украины колеблются от 1-2 до 6-8 га, средний размер земельного пая составляет около 4 га. А недостающие объемы земли можно в случае необходимости набрать путем аренды земельных участков. После государственной регистрации фермерского хозяйства, надлежащего оформления всех правоустанавливающих документов на земельные участки, объекты недвижимого имущества и т.п. может также осуществляться замена участника либо продажа корпоративных прав в фермерском хозяйстве.

Таким образом, действующее фермерское хозяйство, как готовый бизнес в развивающейся аграрной сфере, является довольно привлекательным объектом в плане инвестирования, и не последним положительным фактором при этом является возможность приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Вадим Сватовский