реконструкция
Реконструкция и перепланировка объектов коммерческой недвижимости. В чем разница и какие последствия.

10 июня 2019 года

         Собственники коммерческой недвижимости, например офисных центров, торговых комплексов, предприятий и других объектов часто сталкиваются с вопросами улучшения данной недвижимости или проведения ремонта. Для проведения не капитального или текущего ремонта объекта недвижимости не требуется специальной разрешительной процедуры со стороны специально уполномоченных органов, но в то же время реконструкция или перепланировка объекта коммерческой недвижимости предусматривает специальную процедуру. Чтоб правильно провести процедуры связанные с изменением объекта нужно выяснить что собой представляет реконструкция и перепланировка.

      Реконструкция предуcматривает перестройку введенных в эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства, что предусматривает усовершенствования производства, повышение его технико-экономического уровня и качества продукции, которая изготавливается, улучшения условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменения основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры и тд.). Реконструкция предусматривает сохранение элементов и ограждающих конструкций и приостановление на время исполнения работ эксплуатации объекта в целом либо его частей (при условии их автономности).

           Под перепланировкой стоит понимать элементы перенесения и разбор перегородок, перенесение и обустройство дверных проемов, обустройство и оборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных зданий. Реконструкция отличается от перепланировки тем, что предусматривает частичный или полный снос стен, изменений размеров оконных или дверных проемов, объединение балконов с жилыми площадями, строительство отдельных выходов на улицу.

         Согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 07.06.2017 за № 406 работы по переоборудованию и перепланировке нежилого здания, строения, сооружения, помещения в них, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие и несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, - в отношении объектов, по классом последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными (СС1), со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями не требуют документов, которые дают право на их исполнение и после их окончания объект не подлежит принятию в эксплуатацию, то есть владельцу не надо обращаться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию с заявлением о принятии в эксплуатацию объекта.

        Для реконструкции установлена особая нормативная процедура. Реконструкция может проводиться как со сменой внешней конфигурации и функционального назначения так и без. Согласно пункту 25 Приказа Минрегиона от 06.11.2017 «Об утверждении Перечня объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются» реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещения в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях встроенных помещений общественного назначения проводится без градостроительных условий и ограничений. Если собственник объекта пожелал начать любую хозяйственную деятельность, которая приводит к смене функционального назначения помещения назначения (даже при условии реальной необходимости реальной реконструкции), то в данном случае необходимо обратиться с заявлением и необходимым перечнем документов в управление (департамент) архитектуры и градостроения органов местного самоуправления с целью получения градостроительных условий и ограничений на проведения реконструкции объекта.

        В тоже время следует обратить внимание на то, что на объекте должна проводится реконструкция, а не новое строительство, так как реконструкцию объективно невозможно осуществить без изменения внешней конфигурации объекта. Реконструкция должна осуществляться в пределах существующего фундамента и без изменения его площади. Такой позиции придерживается Кассационный административный суд в Постановлении от 14.05.19. по делу №826/11727/16.

  Компания POLEX имеет большой опыт разрешения всех видов гражданско-правовых споров, в том числе и жилищных, а также наработанную практику по всем вопросам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью и землей.