изменения аграриям
Изменения порядка использования сельхоз земель: что ожидать аграриям с 2019 года

28 августа 2018 года

10.07.2018 года Верховной Радой Украины был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине». 20 августа Закон подписан Президентом Украины и вступит в силу с 1 января 2019 года.  Данным Законом внесены изменения в Земельный кодекс, Законы Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)", "О землеустройстве», «О коллективном сельскохозяйственном предприятии ", «О мелиорации земель».

Целью и основными задачами закона является создание эффективного механизма использования массивов земель сельскохозяйственного назначения с целью предотвращения рейдерства и стимулирования орошения, а также решение проблемы использования земель коллективной собственности на землю.

Следует очертить такие проблемы земельных отношений, которые обусловили принятие данного Закона.

В процессе дележки земель коллективных сельскохозяйственных предприятий земельные массивы, которые находились в коллективной собственности, были разделены на земельные участки средней площадью 4 га, каждая из которых была передана в частную собственность членам таких предприятий. Такой механизм дележки был применен исходя из ожидания, что каждый земельный участок будет использоваться отдельно ее владельцем. С учетом этого, для доступа к каждой земельного участка была спроектирована сеть полевых дорог.

Однако практика показала, что владельцы земельных участков, расположенных в массиве, в подавляющем большинстве случаев не желают использовать их самостоятельно, а передают их в аренду аграрным предприятиям. Полевые дороги в отдельные земельные участки в большинстве не сформированы, и де-факто используются как пашня.

В то же время нарушение целостности массивов земель сельскохозяйственного назначения создало проблему отдельного использования земельных участков, расположенных посреди массива. Это создает существенные неудобства в проходе сельскохозяйственной техники для использования других участков массива, в том числе существенно усложняет мелиорацию земель, которые нуждаются в этом. Кроме того, это создает значительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестного землевладельца или землепользователя, земельный участок которого расположена посреди массива. Широкие возможности открывает для рейдерства, направленного на создание искусственных сложностей землепользователю.

Существенные проблемы возникают и при оформлении права аренды земельных участков массива. Обычно не все владельцы земельных участков массива соглашаются на передачу их в аренду одному арендатору. В результате, площади, арендованные одним лицом, не создают замкнутого контура, а содержат точечные земельные участки других землевладельцев (землепользователей). Особенно остро проблема проявляется когда земли одного массива используются несколькими арендаторами. На практике такие арендаторы часто заключают устное соглашение, по которому условно делят массив на несколько частей пропорционально арендованным площадям, и каждая из этих частей используется отдельным арендатором. Значительная часть таких арендаторов являются лицами, виновными в самовольном захвате земельных участков, т.к. используют как собственные участки, так и определенные участки других арендаторов. В отдельных случаях такая договоренность оформляется взаимными договорами субаренды земли, что соответствует действующему законодательству. Однако решить эту проблему во всех случаях не удается, поскольку Закон Украины «Об аренде земли» требует обязательное согласование передачи земельного участка в субаренду с владельцем. Однако не все арендодатели соглашаются предоставить такое согласие.

На данный момент существует неудовлетворительная ситуация с определением границ земельных участков, расположенных в массивах земель сельскохозяйственного назначения. Землеустроительная документация, по которой проводилось дележки, разрабатывалась не всегда качественно, часто даже без выезда на место. В результате границы и конфигурация земельных участков, указанных в правоустанавливающих документах, и их действительные границы и конфигурация очень часто не совпадают.

Довольно значительные проблемы есть и в отражении сведений о земельных участках массива в Государственном земельном кадастре. Почти в каждом массиве есть определенное количество площадей, сведения о которых не внесены в кадастр. Это, в частности, земельные участки, сформированные до 2004 года (когда кадастровые сведения начали вноситься в электронной форме), невостребованные (нераспределенные) земельные участки, земельные участки под проектными полевым дорогам и т.д.

Для решения этих проблем целесообразно определение на законодательном уровне правовых механизмов проведения инвентаризации массива земель сельскохозяйственного назначения. В результате инвентаризации все ошибки в определении границ и конфигурации земельных участков должны быть исправлены, а сведения обо всех земельных участках, расположенных в массиве, должны быть внесены в Государственный земельный кадастр.

В результате, земли, формально продолжают находиться в коллективной собственности, фактически не имеют собственника, за них не уплачивается плата за землю. Законно оформить право их аренды невозможно. Среди таких земель: сельскохозяйственные угодья, которые не паи между членами коллективных сельскохозяйственных предприятий, земли под хозяйственными зданиями и дворами, водными объектами, проектными полевыми дорогами, лесополосе и другими защитными насаждениями и тому подобное. Общее количество таких земель в пределах Украины составляет по разным оценкам более миллиона гектаров.

Основные положения Закона:

1. Определен порядок проведения инвентаризации массива земель Государственного земельного кадастра, в процессе которой будет осуществляться исправление ошибок Государственного земельного кадастра по земельным участкам, которые расположены в пределах массива и внесения в Государственный земельный кадастр сведений о границах массива земель сельскохозяйственного назначения.

2. Определение массива земель сельскохозяйственного назначения как объекта Государственного земельного кадастра.

3. Определение, что земельные участки под проектными полевым дорогам передаются в аренду землепользователю, который использует земельные участки общей площадью 75% от общей площади массива. Если такой землепользователь отсутствует, то такие земельные участки передаются в аренду лицам, которые используют не менее 25 процентов массива.

4. Определение обязательности возмещения расходов на орошение массива земель сельскохозяйственного назначения землепользователю, которому принадлежат на праве собственности или переданы ему в пользование (аренда, субаренда, эмфитевзис) не менее 75 процентов площади земельных участков, расположенных в массиве.

5. Предоставление возможности физическим и юридическим лицам использовать земельные участками под лесополосами и другими защитными насаждениями на праве аренды, право на которое будет приобретаться без проведения земельных торгов.

6. Предоставление права землепользователю, который использует земельные участки общей площадью 75% от общей площади массива, получать в аренду другие земельные участки массива при условии предоставления взамен в субаренду другого земельного участка, расположенного в этом же массиве. В случае отказа договор аренды заключается по решению суда.

7. Установление порядка установления земельных сервитутов для размещения мелиоративных систем. Так, например Закон "О мелиорации" дополнен статьей 25-1 «Установление земельных сервитутов для осуществления мероприятий по мелиорации земель», где установлено, что владельцы, землепользователи мелиорированных земель или другие лица имеют право требовать установления земельных сервитутов для обеспечения строительства, обслуживания и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем. Владелец, пользователь земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на получение платы за его установление в разумном размере, кроме случаев установление бесплатного земельного сервитута ". Кроме того, Законом установлена ​​обязательность обновления нормативной денежной оценки земли при проведении инвентаризации массива земель сельхоз назначения с передачей полномочий по ее утверждения сельским, поселковым, городским советам.

В Законе проведено четкое разграничение правового статуса земель под полевыми дорогами, внутри массива земель сельскохозяйственного назначения и полевыми дорогами, которые ограничивают сами массивы. При этом установлено, что могут быть переданы в аренду тем, кто использует земельные участки массива, исключительно те полевые дороги, находящиеся внутри массива, полевые дороги, которые ограничивают его остаются землями общего пользования. На законодательном уровне правовой статус земельных участков под полезащитные лесные полосы как земель сельскохозяйственного назначения. При этом предусмотрена возможность передачи земельных участков под ними в пользование физическим и юридическим лицам при условии сохранения, восстановления и содержания насаждений.

Как видим, благодаря с вступлением в силу данного Закона фермеры смогут использовать земли сельхозназначения, расположенные в массиве земель, без изменения их целевого назначения. Также собственники таких земельных участков смогут ими обмениваться. Так, Земельный кодекс дополнено статьей 37-1 «Особенности использования и распоряжения земельными участками, расположенными в массиве земель сельскохозяйственного назначения, а также полезащитных лесных полос, которые ограничивают такой массив». При этом Земельные участки сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, фермерского хозяйства, расположенные в массиве земель сельскохозяйственного назначения, могут использоваться их владельцем, землепользователем также для ведения товарного сельскохозяйственного производства без изменения целевого назначения таких земельных участков. Владельцы земельных участков всех форм собственности, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, могут обмениваться такими земельными участками. Обмен (мена) земельного участка государственной или коммунальной собственности, расположенной в массиве земель сельскохозяйственного назначения, на другой земельный участок, расположенный в этом же массиве, осуществляется только в случае, если обе земельные участки имеют одинаковую нормативную денежную оценку или разница между нормативной денежной оценки составляет не более 10 процентов. Кроме того, собственники и арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем взаимного заключения между ними договоров аренды, субаренды соответствующих участков.

Землепользователь, который использует значительную часть земель массива, сможет получить в аренду земли под полевыми дорогами. Кроме того, арендаторы получат право предоставлять землю в субаренду арендатору другого земельного участка в том же массиве без согласования с арендодателем, оставаясь ответственным за выполнение договора. 

Как видим, законодательные изменения существенно повлияют на деятельность фермерских хозяйств и внедрение многих нововведений требует квалифицированной помощи юристов. Специалисты компании POLEX имею наработанный опыт сопровождения создания фермерских хозяйств «под ключ», абонентского обслуживания деятельности фермерских хозяйств и готовы предоставить Вам комплекс юридических услуг, связанных с оптимизацией Ваших затрат, связанных с уплатой налогов, сборов и иных обязательных платежей при ведении аграрного бизнеса. Подробнее об услугах агробизнесу:  https://polex.ua/agrobiznesu

Автор: Анастасия Овчаренко