дью дилидженс

ЮРИДИЧНИЙ ДЬЮ ДІЛІДЖЕНС ПРИ ЗДІЙСЕННІ ОПЕРАЦІЙ ІЗ НЕРУХОМІСТЮ

23 октября 2019 года

   При здійсненні операцій із нерухомістю багато агентств нерухомості у першу чергу здійснює візуальне обстеження самого об’єкта нерухомості. Зведення процедури дослідження до зовнішнього огляду об’єкту є неправильним та навіть небезпечним. Найголовнішим аспектом проведення належної процедури купівлі-продажу/оренди є юридичний висновок щодо обраного об'єкта нерухомості.

    В рамках операцій із нерухомістю на даний час все більшої популярності набуває процедура «Дью ділідженс», яка включає в себе 4 аспекти: юридичний, технічний, фінансовий і аудиторський. Розглянемо для початку останні три напрямки, а потім сам юридичний як найголовніший в системі «дью ділідженс». Дью ділідженс існує від моменту ініціативи укласти договір між контрагентами до самої процедури укладення договору та її фактичного і юридичного оформлення.

   Технічний напрямок включає в себе вивчення технічних характеристик об’єкта, а саме: площу, характеристики, геометричні параметри та інші показники. В рамках цього напрямку відбувається складання чи виготовлення технічного паспорту, у випадку його відсутності. Технічний паспорт є невід’ємною складовою при здійсненні державної реєстрації, наприклад договору купівлі-продажу нерухомості. Основною частиною технічної експертизи є проведення технічного обстеження.

   Аудиторський напрямок розуміє під собою проведення аудиторських перевірок підприємств усіх видів діяльності і організаційно-правових форм з видачею аудиторського висновку за підсумками аудиту. Мається на увазі перевірка контрагентів, а саме перевірка доброчесності, плато- і конкурентоспроможності суб’єкта.

   Фінансовий напрямок полягає в оцінці фінансової привабливості об’єкту, розрахунку, дохідність від даного об’єкту від його функціональної діяльності (у випадку якщо об’єктом нерухомості є підприємство).

    Ну і на кінець юридичний напрямок. Є найголовнішим у системі дью ділідженс у операціях із нерухомістю. Основний зміст роботи на цьому напрямку це робота з документами та електронними реєстрами. Під час юридичного оформлення процедури купівлі-продажу/оренди необхідно отримати із Державного реєстру прав на нерухоме майно, де будуть міститися відомості про власників, підставу набуття права власності, а найголовніше наявність на нерухомому майні арештів, обтяжень, податкової застави тощо. Це відіграє дуже важливу роль у процесі оформлення правочину, адже зрозумівши, що на майні лежить арешт держану реєстрацію договору провести буде неможливо і як наслідок здійснити відчуження.

    Слід встановити і те, що майно може перебувати у спільній власності для відчуження якого необхідна згода іншого співвласника. Слід врахувати те, що майно може перебувати і спільній власності подружжя, а для такого майна встановлений специфічний правовий режим, для відчуження якого необхідна згода одного із подружжя.

     Не можна оминути і момент проведення оцінки нерухомого. Оцінка нерухомого майна необхідна по-перше для визначення орієнтовної вартості об’єкта нерухомості, а по друге акт оцінки є необхідним документом при проведенні державної реєстрації. Знову ж таки можна сказати, що технічний напрямок і юридичний тісно пов’язані між собою. Як згадувалось вище у рамках технічного напрямку відіграє важливу роль технічний паспорт за наслідками проведення технічної інвентаризації об’єкту, але знову ж таки технічний паспорт є документом без якого неможливо провести державну реєстрацію правочину.

    Але і це далеко не останнє, що необхідно здійснити, також необхідно здійснити юридичний аналіз з приводу оподаткування відчужуваного об’єкта. Квитанція про сплату податку буде необхідним документом при проведенні державної реєстрації об’єкта.

    У випадку якщо договір заклечається між двома юридичними особами важливу увагу слід звернути і на перевірку ділової репутації, доброчесності суб’єкта і можливо наявних корупційних ризиків в діяльності юридичної особи.

   Юридичний супровід укладання та реєстрації договорів із нерухомістю є важливим напрямком діяльності юридичної компанії видом діяльності компанії «POLEX». Фахівці нашої команди юристів мають значний досвід юридичного супроводу такого роду операцій, укладання договорів, а також вирішення спорів, пов'язаних з нерухомістю. Детальніше читайте у розіділі "Нерухомість".